综述：泉州向西，晋江向东，从土拍看城建发展方向
最近经常有人问我对未来泉州发展方向怎么看，问我陈埭片区怎样，阳江片区怎样，双阳等等其他片区怎样。平时这些相关的文章和观点我已经写过不少，现在是时候整理一下数据进行一个综述了。2018年7月19日，泉州市区和晋江同时进行两场土拍，其中泉州市区2018年第二场土拍出让3幅地块，分别位于江南、中心市区、北峰，晋江出让陈埭鞋都片区一幅限价11137元/㎡地块，这是目前陈埭限价最高的地块，与今年五六月出让的4幅限价8811.45元/㎡的地块相比，限价标准提高了26.4%。土拍之前必先征迁，征迁完了平整土地，然后投入土地市场。今天土拍结束以后，我将今年1-7月份以来泉州市区和晋江的土拍进行了一下汇总，结合土拍和征迁聊聊城建发展方向问题。一、泉州向西先来聊聊泉州市区土拍。今天江南出让的是员工宿舍用地，底价成交并不奇怪。丰泽大酒店旁的8亩小地块，看似热点，其实不然，我在6月29日文章《2018年泉州市区第二场土拍，开发重心将向北峰》里说过：“该地块过于狭小，能供应的住宅套数极少，并不会对市场产生多大影响。”事实上今天这块地也都在泉州本地房企之间争夺，大房企并无太大拿地意愿。最终由群盛高地价拿下。但地块面积实在太小，限价早已定好，没有获利空间，对市场也没什么太大的影响。稍微可以说说的是，丰泽酒店旁这块地应在办理交地手续之日起1年内开工，并在开工后2年内竣工，必须全部按程序办理预售手续并向社会公开销售。由于溢价率94.4%并没有突破100%，所以开发商可以不受土拍公告中封顶才能办预售证条款的限制。对于北峰地块，由于限价标准较高，万科以6702元/㎡的楼面价拿地，看上去不会太亏。但是13000元/㎡限价让不少人觉得过高。应该说这个价不是现在价，而是未来价。今年到目前为止泉州市区（丰泽、鲤城、开发区）两场土拍出让了5块地，其中：江南2块、中心市区1块、北峰1块、经开区1块，合计211.78亩。跟2月份泉州市国土资源局《关于泉州市中心市区2018年度国有建设用地使用权招拍挂出让计划公告》中公布的29幅地块、面积2391亩的计划相比，仅仅完成了8.86%，半年多了还未完成土地出让计划的十分之一，看来今年下半年的任务会比较重。正如之前在2月28日文章《泉州向左，开发江南——从土拍看发展趋势》中我统计过，江南片区占到今年土地出让计划量的一半以上，北峰片区也有两幅地块共225.54亩推出，江南和北峰片区合占土地供应计划的近三分之二。而目前泉州市重点征迁工作中，涉及城东和东海的分别是城东南埔山片区改造、东海后埔片区改造，另外城东至北峰快速通道也将征地超千亩。而北峰片区除城东至北峰快速通道外，还有北峰-丰州西华洋滞洪工程，鲤城江南片区有站前大道西侧棚户区改造、延陵片区改造、兴贤路中段片区改造、田中片区改造等众多项目，在未来的数年内，江南和北峰片区供地量将持续超过泉州市区其他片区。https://ss1.baidu.com/6ONXsjip0QIZ8tyhnq/it/u=1125032041,4007824589&fm=173&app=25&f=JPEG?w=640&h=309&s=189867D912A0C3550800A50F0300C0D7在城东、东海片区已经开发多年，可开发土地减少的情况下，当前很明显泉州市区已将城建开发重心调头向西，终于决定将与中心城区近在咫尺的江南、北峰大片土地利用起来。今年启动江南各片棚改、北峰西华洋滞洪工程这些征迁范围巨大的项目，下的决心可见一斑。而与城东、东海片区相比，江南、北峰（丰州）片区可开发的空间也更加广阔。在交通上，目前动车站前东西大道通车，泉州站交通综合枢纽封顶，南环路改造工程启动，江滨南路二期正在加快推进。在教育上，江南学园逐步落地，培元中学北峰校区正在选址。在环境上，若干年后北湖将与西湖交相辉映，既能解决市区防洪问题，又让北峰成为“三山环抱、一湖凝碧、一水绕城”的宜居之地。https://ss0.baidu.com/6ONWsjip0QIZ8tyhnq/it/u=679166466,3423559243&fm=173&app=25&f=JPEG?w=639&h=399&s=78F276D9CA33C8CC141C720B0300A0D5
泉州市区向西发展也缩短了和南安的距离，南安市区、大霞美、丰州等地也能享受到一定的发展红利。尤其是距离市区最近的丰州，这个作为闽南之源的千年古镇即将焕发新的活力。在这里顺带提醒一下，丰州镇上的小产权房不能再买了，否则接下来哪天面临拆迁都不知道。一旦拆迁则购买人将面临很大损失。二、晋江向东6月24日文章《卫星图上看泉州，万元以下盘不少，周边购房哪儿好？》，我将目前泉州周边房价在万元以下的片区进行了汇总，得出的结论是“综合环境、通勤距离和价格，池店南片和江南性价比最高。”而池店片区目前已经开发得风生水起，配套不断完善，人居环境已经相当不错。而6月29日文章《晋江7月19日再拍地，开发重心转向陈埭》，我提过：“池店和陈埭以其优越的地理位置将成为晋江新城和泉州环湾新城的重要组成部分……明显看出随着池店土地的开发减少，目前晋江房地产开发重心正在向陈埭镇转移，接下来陈埭会有大量楼盘面世。”到今天为止，2018年晋江市共拍出商住用地12块，其中：新塘2块、池店南片区2块、陈埭5块、金井1块、深沪1块、内坑1块，合计728.32亩（怕被盗图，明细表我就不放上来了），其中陈埭5块地152.29亩，池店南片区2块地67.14亩，陈埭池店片区占到晋江全市1-7月土地供应量的30%。而在未来两周内，池店陈埭还有3块地合计248.6亩将入市。算上这三块地，今年池店和陈埭土地供应量将占到晋江全市的近一半。https://ss1.baidu.com/6ONXsjip0QIZ8tyhnq/it/u=1301932441,2803259974&fm=173&app=25&f=JPEG?w=639&h=441&s=58F063D9D2B3C9CC520C251F0300C0D3
池店、陈埭片区位置优越，北衔中心市区，南接晋江市区。片区内路网发达，向南可快速到达晋江机场、泉州南站，向东跨将来的东海隧道可快速到达东海。这是一个去哪儿都不远，又经济繁荣、工业发达、人口众多的区域，有着诸多“其他新城片区”难以比拟的先天优势。片区内水系密布，一湖一溪三公园环绕，周边围绕着新城吾悦广场、晋江万达广场、池店新华都等多个综合体。为迎接世中运，晋江第二体育中心等文体设施也在加快建设。https://ss2.baidu.com/6ONYsjip0QIZ8tyhnq/it/u=4281642479,3655870763&fm=173&app=25&f=JPEG?w=640&h=499&s=5AF063D9DAE3F0CE12B44C3B0300D0D6
去年我就提过当前泉州开发的几个重要区域，目前晋江永和的高铁新城和南安石井的泉州芯谷正在加紧建设中。位于晋江石狮之间的永和镇将来将兴起一片以福厦高铁泉州南站为中心的高铁新城，在规划上晋江市给予很高的重视，统一规划，加大基础设施投资，大力兴建学校和安置小区，未来的发展前景将远胜内坑的晋江动车站片区。而晋江大桥头的陈埭仙石片区和西滨镇，相信在今后也会享受到晋江向东、环湾发展的红利。泉州、晋江市区之间的晋东新城正在逐步形成。四、双阳和阳江这两个片区目前不在泉州限购区域内。尤其是双阳，随着经开区、江南、北峰等地的大量工厂往双阳河市片区集中，双阳的GDP快速增长，已经让洛江成为泉州经济增长的新引擎。而阳江片区依山傍水，本应有着不错的自然环境，但是距离室仔前垃圾填埋场较近，生活环境难免受到影响。因此，就购房而言，相近的价格下，如果不是基于就近工作和生活考虑，池店陈埭及江南片区有更大优势和发展潜力，单论离泉州中心城区以及机场、动车站这些重要交通枢纽距离近这一点，便是“其他新城片区”无法比拟的。而北峰片区随着限价13000元/㎡地块的拍出，地价和房价限价已经超过江南片区，升值空间被提前透支。这便是我前文说的，这是“未来价”。参阅：卫星图上看泉州，万元以下盘不少，周边购房哪儿好？2018年泉州市区第二场土拍，开发重心将向北峰晋江7月19日再拍地，开发重心转向陈埭
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